凡事物极必反，今年以来跌跌不休的股市和商品市场，近日来突然反弹。上证指数在5月25日触及3168.57点的低位后，过去7个交易日已经有6个交易日收红上涨。无论是港股还是A股，内地房地产上市公司股价普遍出现了大涨。

(相关资料图)

而在商品市场，铁矿主力合约也同样在5月25日触及低位后，过去7个交易日有6个交易日上涨。玻璃主力合约更是在6月2日惊天反转，强势涨停。

一、房地产市场即将迎来国家救市？

这一切都是因为房地产市场预期有了变化。市场传闻国家层面将会出手救市，可能会把“三道红线”的过渡期延长6月，延长到今年年底。还会上调房企负债年度增速上限，对绿档企业不设年度负债增速上限，可以用保函替代拍卖土地的保证金。可能降低大城市购房首付比例、降低二手房中介费，并对去年推出的16条房地产支持措施进行完善和延长。

不过这些传闻都还没有得到证实。只有6月1日青岛市出了楼市新政，青岛下调了非限购区域首付比例，首套最低调整为20%，二套最低调整为30%；推进二手房带押过户，推出棚改房票政策，缓解拆迁推进资金压力，还尝试国有企业或平台公司收购存量房源作为保租房。

如果其他城市也学习青岛的楼市新政，降低首付，鼓励二手房带押过户，推行棚改房票，国企出面收购存量房源，确实有可能让房地产市场有所回暖。

市场触底时就是这样，不仅政策面不断有利好出来，而且各种小作文也层出不穷，人心思涨下，就会形成合力来改变市场走势。前期股市和商品价格确实出现了明显的超跌，但美联储加息周期可能已经结束，美国非农就业人口大幅好于预期，美国经济衰退的可能性越来越小，在这种情况下，对于全球经济的悲观预期会逐步修正。

中国经济尽管CPI、PPI，以及5月公布的很多经济数据令人担忧，但6月1日公布的5月财新中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9，重回扩张区间。中国经济基本面还是好的，新一届政府和央行手里可以救市的工具也足够多，完全不用过度悲观。

二、地产大V们呼吁“史诗级救市政策”

5月26日，知名财经作家吴晓波在公众号上发了一篇文章《只有救楼市才能救内需》，吴晓波提出五项救市建议，尽快对房地产税和产权到期问题做出具体的法律安排和明示、降低改善型住房的房贷利率、降低存量房贷利率、全面取消限价政策、认真落实三支箭和保交楼政策。

现在看来，这篇文章发表的时间和股市、商品市场反弹的时间高度一致。长期观察中国商界、跟踪房地产市场的吴晓波，显然足够敏感。

不止吴晓波，众多地产和财经大V们也都在呼吁史诗级救市政策。连今年忙于带货防秃生发液的前恒大首席经济学家任泽平，也把“该全力拼经济了”挂在嘴上，说 “现在已经不是要不要救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救”。

地产行业这几年的困难大家都看到了。恒大倒下，碧桂园、融创也艰难求生，地产销售榜单前列几乎都是央企了。即便这样，房地产开工面积和开发投资额相比往年还是大幅下降，拖累了经济的复苏。

2023年1-4月，全国房屋新开工面积为3.1亿平方米，同比下降21.2%，降幅较1-3月扩大2.0个百分点；全国房地产开发投资额为3.6万亿元，同比下降6.2%，降幅较1-3月扩大0.4个百分点。房地产市场越来越冷。

国家不是不想救楼市，去年以来不管是国家层面还是地方层面，针对楼市限购放松、金融机构贷款的各种政策支持不断出台。但也还是无法让楼市彻底回暖。二手房价肉眼可见地出现了较大跌幅，人们买房的意愿已经大不如前，都选择了继续观望。其实大家都知道，房地产市场的黄金时代已经过去了，即便回暖，房价也不可能再像过去那么上涨。现在的国际政治、经济大环境也不允许国内楼市泡沫继续吹大。救市也只是稳房价、稳上下游产业链，不能要求更多了。

三、土地财政出现危机，房企扎堆退市

去年以来，由于房地产市场遇冷，土地拍卖市场也不景气，各大城市的土地出让金下滑严重。

以武汉为例，2021年上半年，武汉的土地出让金还有1176亿，今年前五个月就只有25.34亿了。

土地财政早已是地方政府发展经济最重要的资金来源之一。土地出让金下滑后各地财政就都捉襟见肘了，体制内不止降薪，连工资正常发放都成了问题，部分地区连公交车都出现停运。所以才有了近期的昆明城投债风波，也才有武汉财政局和武汉长江资产经营管理公司在,《长江日报》上发催收公告，公开点名要武汉259家单位还债。

烂尾楼问题也困扰着武汉楼市。截至2022年底，武汉因停工延期交付的问题项目达36个，约7万套，超730万方，位居全国第一。武汉房地产市场现在的困境，也是全国房地产市场的一个缩影，其他城市也没有好到哪里去。

A股上市房企退市潮也已经拉开。5月30日晚间，曾经的四川“房企一哥”蓝光发展发布公告称，公司股票将于6月6日终止上市暨摘牌。

2023年以来，众多A股上市房企因为财报、内控等问题披星戴帽，叠加业绩下滑，股价跌跌不休，不少地产公司股价已经低于1元。当前被“戴帽”的A股房地产企业高达13家。根据退市新规，股票收盘价连续20个交易日低于1元面值，交易所可强制股票退市。

蓝光发展之后，还有不少濒临退市的A股上市房企。ST泰禾、*ST嘉凯、ST阳光城、*ST泛海等多家房企，近期也都发布了“面值”退市的风险提示。其中截至今年3月底，阳光城总资产还有2988亿元，控股股东阳光控股有限公司，曾位列2021年度《财富》世界500强企业榜单332位。

四、房地产要不要救，怎么救？

吴晓波认为只有救楼市才能救内需。楼市关联上下游很多产业，楼市预期不明陷入冷冻状态，各行各业都受到影响，内需也就无从拉动。自媒体大V九边这两天被马化腾转发的关于企业裁员的文章，也认为现在互联网大厂乃至各行各业企业的裁员，归根到底，都和房地产市场走低有关系。虽然GDP数据还是增长的，但是今年前四个月全国规上企业利润2.03万亿，同比去年下降20.6%。其中规上国有企业利润同比下降17.9%，股份制企业同比下降22%，外资和港澳台投资企业同比下降16.2%，私营企业同比下降22.5%。企业利润的下降，会影响企业对未来发展的预期，直接反映在企业的新增投资减少和裁员上。

回到房地产的问题，房地产要不要救？现在肯定是应该救的。房地产早已是中国经济最重要的支柱产业，关联上下游很多产业，房地产产业链包含上游的建筑材料、工程机械,中游的建筑施工以及房地产开发,下游的建筑装饰、家电家居以及物业服务、房产中介等，年贡献GDP超过30万亿，影响的就业人口超过7000万。

除了备受批评的高房价问题，中国房地产行业在过去几十年确实为中国城市化和经济的高速发展做出了重大的贡献。国家房地产调控的目的也只是控制房价，任何国家房地产行业都是国民经济中最重要的行业之一。

2021年中国房地产增加值占 GDP的比例是7.79%；而美国房地产增加值占 GDP的比例是12.8%。不炒房的美国，房地产在经济中重要性远高于中国。这说明控制高房价和发展房地产行业并不冲突。

那么应该怎么救房地产？房地产现在最大的问题是预期问题，信心比黄金重要。

以中国经济的庞大体量和中国超过14亿的人口数量，正常情况下每年的房屋新开工面积和房地产开发投资额都不会少。房地产即便是从黄金时代，都向白银时代，黑铁时代，房地产行业都是一个大产业，也都能稳定地贡献GDP和庞大的就业。

但是这几年由于民营房地产企业低估了楼市调控和三道红线政策的影响，在融资渠道枯竭的情况下突然遭遇债务危机，大部分房地产企业现在都经营困难。叠加房产税推出的政策不明，现在的房地产市场开发商不敢拿地，买房人不敢买房，二手房价格大跌还无人接盘。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。说实话，现在的房地产市场哪怕完全放开限购，房价都很难再上涨了。人口开始负增长、部分中国制造业产业链向东南亚转移、美联储连续暴力加息、俄乌冲突带来的国际政治局势恶化，再加上三年疫情后中国人的资本负债表修复，楼市泡沫破灭后至少需要十年时间才能重新凝聚共识。

长期来看，未来国内各城市逐步取消所有房地产限购限价政策是大势所趋，用房产税取代土地财政也只是时间问题，区别只在于政策出台的步调。

由于美国连续加息后利率已经超过5%，中国降息可能导致热钱加速外流，国内实际上并没有降息的空间。为了促进内需和消费，应该降低存量房贷利率，甚至像欧美国家和中国港澳台地区一样，向居民发钱，帮助穷人和中产尽快修复家庭资产负债表，降低家庭负债率。

上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。

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